Споры об определении порядка пользования жилым помещением или участком.

Как определить порядок пользования квартирой, долей в квартире

Определение порядка пользования помещением – это спор  о порядке пользования жилыми помещениями, находящимися в общей собственности, между собственниками.
Определение порядка пользования имуществом осуществляется по устному соглашению всех собственников.
При возникновении разногласий собственники вправе оформить нотариально удостоверенный договор пользования жилым помещением, именуемый соглашением о порядке пользования или соглашением об определении порядка пользования квартирой (домом), который определяет порядок пользования помещением. Возможно определение порядка пользования нежилым помещением.
Если соглашение о порядке пользования жилым помещением не достигнуто, то определение порядка пользования помещением осуществляется судом путем подачи соответствующего иска. Решение об определении порядка пользования квартирой (домом) выносится судом практически во всех случаях.
Если по соглашению сторон либо решением суда порядок пользования жилым помещением определен для конкретных лиц, то перемена собственника доли не влечет сохранения установленного порядка пользования и определение порядка пользования жилым помещением происходим заново по инициативе любого из собственников.

Необходимо понимать разницу между:

– определением долей в общей совместной собственности, которое осуществляется, например, при расторжении брака или передаче части собственности одному из супругов другим;
– выделением доли в натуре, что происходит при разделе дома, квартиры, земельного участка при условии возможности выделения ее как самостоятельного объекта;
– определением порядка пользования имуществом, когда выделение доли в натуре невозможно, но условное деление допустимо, например, при установлении принадлежности каждому из собственников определенной комнаты.
Исковое заявление об определении порядка пользования жилым помещением, согласно ст.ст. 23 и 30 ГПК РФ, рассматривается мировыми судьями по месту нахождения объекта недвижимости.
При рассмотрении дел об определении порядка пользования жилым помещением подлежат учету размер доли каждого из собственников, планировка помещения, состав семьи, наличие изолированной и не изолированной жилой площади помещения, планировка жилого помещения, нуждаемость собственников в пользовании конкретной частью помещения, наличие других объектов недвижимости у собственников, сложившийся порядок пользования жилым помещением.

Какие данные учитываются при принятии решения судом.

1 .Размер доли, которая принадлежит каждому собственнику. Комната, выделенная человеку в индивидуальное владение и пользование, может быть и менее, и более его доли по документам.
2. Планировка помещения. Не всегда возможно изолировать собственников.
3. Наличие проходных и изолированных комнат.
4. Родственные связи между собственниками (близкие либо дальние).
5. Есть ли у собственников другая недвижимость. Возможно, у одного единственное жилье – эти метры в спорной квартире, а у другого – второе, третье жилое помещение.
6. Степень нуждаемости каждого собственника. Согласитесь, что женщине с ребенком требуется большая площадь, чем одинокому человеку.
ОСОБОЕ ЗНАЧЕНИЕ придается сложившемуся порядку пользования жилым помещением, т.е.положению, существовавшему до возникновения спора.
В расчет берется и порядок использования помещения, который существовал до возникновения конфликта. Если он не ущемлял чьи-то права, есть вероятность, что суд предложит вернуться к нему.
В ОДНОКОМНАТНОЙ КВАРТИРЕ определить порядок пользования НЕВОЗМОЖНО, такое пользование является совместным.
Определить  порядок пользования квартирой (домом) возможно при предоставлении следующих документов:
1.Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
2.план (экспликация) на жилое помещение;
3.единый жилищный документ либо документы, его заменяющие или дополняющие;
4.документы, подтверждающие наличие родственных отношений;
5.все виды доказательств сложившегося порядка пользования помещением (включая фото – и видео-документы).
Также необходимо учитывать, что как собственниками, так и нанимателями жилых помещений должны соблюдаться Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 25 от 21.01.2006 года. В нем определены права и обязанности нанимателей и собственников жилых помещений по пользованию данными жилищными объектами.  Правила указывают на то, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением и такое использование не должно нарушать права и законные интересы других субъектов, а также требования законодательства о соблюдении санитарных, пожарных и иных норм.
Особое внимание нужно обратить на норму ст.26 Правил пользования жилыми помещениями жилых домов об ответственности за нарушения. Кодексом об административных правонарушениях РФ предусмотрены штрафы, Гражданским кодексом РФ – возмещение убытков, причиненных нарушением Правил пользования  жилыми помещениями, а также компенсация морального и физического вреда.
Согласно Постановлению Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 года, при нарушении границ осуществления права собственности на жилье субъектами жилищных прав лица могут быть на основании ст. 293 ГК РФ лишены права собственности на жилое помещение.

В чем выражаются нарушения порядка пользования жилыми помещениями:

– использование жилого помещения не по назначению;
– систематическое нарушение прав соседей;
– бесхозяйственное обращение с имуществом, в том числе допущение разрушения последнего.
При этом орган местного самоуправления предупреждает собственника об обязанности прекратить любое нарушение Правил пользования жилыми помещениями РФ, устранить последствия этих действий. В случае повторного либо длящегося нарушения орган самоуправления вправе обратиться с заявлением в суд, где требовать реализации данного жилого помещения с торгов. По результатам торгов собственнику перечисляются денежные средства от продажи жилого объекта за вычетом расходов по проведению торгов и исполнению судебного решения.
Вопросы определения порядка пользования и сопутствующего ему вопроса соблюдения правил пользования жилыми помещениями в городе Калининград регулируются Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов”,  Постановлением